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第13期优房下午茶:商业地产投资价值的判断

2013/5/31 10:24:05     来源:优房网
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摘要: 2009.09.24下午,优房下午茶在优房中国房地产研究中心举行,其主题为“商业地产投资价值的判断”。
        2009.09.24下午,优房下午茶在优房中国房地产研究中心举行,其主题为“商业地产投资价值的判断”。本期下午茶由优房中国房地产研究中心主任钱建良主持,活动邀请到的嘉宾有上海立超房地产有限公司总经理朱谦和上海策源房地产投资有限公司总经理项敏。


        两位嘉宾对商业地产投资的特点和值得投资的对象进行了分析,并以他们在该领域的实际投资管理经验对商业地产这一产业做了相关探讨。


        商业地产投资是一项对于普通投资者相对陌生的投资项目,并且其所要求的专业知识和投资眼光也比普通的商业住宅投资更高,专业的投资理念在商业地产的投资中显得尤其重要。目前的商业地产有办公楼、商铺、市场、商业街和商场这几种形式,每一种都有其特定的消费群体和商业模式,要投资这些项目对其有一定的了解是必不可少的,而两位嘉宾就个中问题进行了相关研讨。
 
        商业地产投资现状


        
就现在商业地产的投资环境和整体格局所呈现出的形态,项敏发表了自己的看法:“目前办公楼-商业住宅的倒挂现象是不合理的,但为何开发商仍愿意投资。一、开放商可以通过调整容积率来提高盈利;二、国家并没有因为你得到所属权而给开放商补贴,反而开发商还要向国家上缴许多税收,比如要上缴50%的土地增值税,如果以后在税收上有所调整,获利便可大大增加;三、抑制了市场需求,还未开放港澳和外资人士投资商业地产。”如果这些因素日后能够有所松动,那么无论是对于开发商还是对于投资者而言无疑都十分具有诱惑力,并且他们的利润也将大大增加。在这样的情况下,目前的投资可以认为是对未来的未雨绸缪,以免将来形式大好时再临渴而掘井。由此她指出“未来商业地产的价值是被远远低估的”。


        朱谦认为“商业地产以经营体现其价值,其本身是无价值的,要谈商业地产就要谈经营”。只有通过经营才能实现商业地产的增值并获利,而且长期利润高。土地增值远远超过开发商赚的钱,长期持有是个非常好的收益。商业地产经营情况越好,赚的越多。他提到商业地产在国外是长期持有的,他们不会把商业地产卖掉,因为它们一年的租金是非常容易的收益,这个收益也非常稳定的。

 
        写字楼是理想投资对象


       
对于目前市场环境中的这些投资对象,两位嘉宾都有各自的偏好。朱谦认为“写字楼是一个很好的投资渠道,其具有良好的投资价值,并且它的回报率仅是商用住宅的三分之二至一倍,而在国外是其的两至三倍”。朱谦特别看好未来五年上海五大商圈(南京西路商业圈、南京东路商业圈、淮海路商业圈、徐家汇商业圈和陆家嘴商业圈)办公楼的投资,这些黄金地段的写字楼在未来一定会有良好的回报。在谈到写字楼时他也指出了人们对于其高物业管理费的认识是一种误解,认为写字楼在维护装修上的投资其实不如商用住宅,并且这种投资多数为一次性的,而不会像住宅一样进行翻新。但他同时也提醒人们在投资写字楼时应注意其周边群落、群体以及周围的交通问题,这些在投资中都应考虑进去。


        朱谦对于不值得投资的项目也提出了自己的建议,认为店中店的形式不值得投资,因为其成功与否并不取决于个体店,而是取决于商场本身。社区商铺又有出租难的问题,因为其不能做餐饮,只能做生活便利,导致租金不高,而客户固定,所以使其价值并不高,回报率过低,因此不建议投资。


        项敏个人则看好商铺,认为其增值速度相对较快。谈到其投资的七浦路市场商铺,在购买时仅为七万元一平,但如今其价值已在二十万元左右。但朱谦对此则存在一定异议,他指出:“如果专业人士去买市场,对其也会有所担心。上海市场只有七浦路比较好,回报率很高。市场好赚翻天,市场不好亏死。”他认为投资市场的风险太大,会牵涉到业主过多等问题。


        商业地产未来欣欣向荣


      
  在商业地产中,除了选择好投资对象,更要做的是项目的规划和配套设施的建设等。项敏提出:“商业地产有主动增值和被动增值,主动增值是通过经营提高租金来实现的,此外投资还受到周边的影响,不光要有人流还要有停留。”做商业地产要明确自己未来的客户,如何规划,个中细节、要求都要有所了解,建筑商和开发商是在为特定的客户建特定的商铺。


       朱谦提出“没有租不掉的商铺,只是没有找对方向”。定位很重要,只要周围有人就不怕赚不到钱。一个大的招商项目定位是很重要的,定位成功那么项目就成功了一半,应该根据周围业态、消费群体进行定位。如古北家乐福就在这一方面做得比较出色,因其销售进口食品,其定位相对偏向于中高端,因此其车位众多,配备了两层的车库,方便人们购物。种种细节中体现的不仅是专业,更是一种价值取向的表达。


       项敏指出:“商业房地产是永续经营的产业,其跟金融是相连的,因此它不姓房而是姓商。同时其没有折旧,未来将不断增值,是一个欣欣向荣的产业。若在税收、宏观调控、外资放开和内需拉动等方面向好的情况下,其未来不可限量。”投资商业地产要有前瞻的商业眼光,增值、保值是最终目的,并且其现金流丰富,对于投资者而言这种种优势都值得进驻这一领域。


        本期优房下午茶对商业地产投资所做的探讨对有志于投资于该业务的人士具有较高的参考意义。两位嘉宾不仅在理论上作出分析,更是用自己的经验为投资者指明道路,具有实践意义。

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