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第12期优房下午茶:房屋买卖应该注意的问题

2013/5/31 10:34:32     来源:优房网
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摘要: 2009年9月17日优房下午茶主办人优房中国房地产研究中心主任钱建良邀请了大邦律师事务所资深律师张黔林以及中原地产交易按揭部总监祝满清一同讨论“房屋买卖中应该注意的问题”。
    卖房屋作为我国百姓生活中涉及最高金额的消费(投资)行为不仅仅是一个简单的购买、售出的过程,而是一个相当复杂的过程——政策问题、税费问题、法律问题、金融问题等等问题都包含在内。所以除了专家、业内人士,只有很少一部分人了解整个买卖过程。 
    2009年9月17日优房下午茶主办人优房中国房地产研究中心主任钱建良邀请了大邦律师事务所资深律师张黔林以及中原地产交易按揭部总监祝满清一同讨论“房屋买卖中应该注意的问题”。 
    首先钱建良主任引用了一个关于房屋买卖定金的案例。案例中,买方没有分清“订金”与“定金”,因此损失了定金。张黔林表示,在他接手的诉讼中是有很大一部分是由于某一方没有仔细审阅法律文件而引起的。张黔林也借优房网这个平台呼吁,希望广大网友在签订任何法律文书时必须亲自仔细审阅以避免不必要的麻烦——尤其是个人房产交易的法律文书,不论是居间协议、定金协议,还是最终的买卖合同都要仔细审阅。因为房产交易的法律各类文书都可能牵涉大笔资金。 
    在钱建良主任通过一个典型案例引出本次下午茶“买卖房屋应该注意的问题”后,张黔林将“买卖房屋中应该注意的问题”分为6个大问题,逐一解释分析。弄清谁是产权人、弄清意向金是什么性质、弄清中介公司的责任、注意控制贷款风险、警惕首付被上家挪用、要及时发出书面通知。
弄清谁是产权人    
    弄清谁是产权人也就是知道自己在和谁做“买卖”。张黔林例举了一个常见的情况。在签订合同的时候,卖方本人未交易现场,而是委托了卖方的亲戚,甚至朋友至交易现场签约的。在如此情况下,买方务必要弄明白签约时卖方本人还是委托人。如果是委托人,委托手续、文书必须齐全,否则很有可能引起意外的纠纷。
    张黔林表示,还有一种情况“夫妻房产”问题。夫妻共同购买的房产,而产权证上只有一个人,那么签订交易合同时是否需要夫妻双方同时签字?法律上,是没有必要的,只需要产权人一人签字认可即为生效了。除了在一种特殊情况下即买方知道卖方配偶不同意出售。 
    若在此类房产交易牵涉到“转移财产”的情况,又须特殊对待。比如,卖方夫妻(产权人为丈夫或妻子一人)感情破裂,产权人为了转移财产将房产出售。产权人的配偶不能主张交易合同无效,但完全可以要求分割产权人将房产出售所得的出售款。
    在交易售后公房过程中,还会牵涉到福利分房、拆私还公、同住人等问题。公房的权利人有承租人和同住人,在买断产权后,同住人与产权人都享有权利。从同住人的角度这种权利即“居住权”。在《上海市房地产买卖合同》示范文本的附件里有一个内容是出售公房需要得到同住人的同意。但是在房产交易中心操作“买卖合同”时基本是被忽略的。张黔林在呼吁“加强管理”的同时,也表示虽然在大部分买卖合同上的“同住人同意”没有实质内容,但是该买卖合同还是有效。因为买家没有义务去调查所购买物业到底住了哪些人。但是张黔林律师业告诉“同住人”,如果产权人出售房屋侵犯了同住人的权利,同住人也完全可以起诉产权要求赔偿。 
弄清意向金是什么性质 
    张黔林表示,意向金即是定金,也是订金。由于其定义的含糊才会有钱主任在“下午茶”伊始所谈及的案例。 
    由于在大部分定金合同或居间协议都有关于意向金转定金的条款。而作为买家要知道,在定金合同或居间合同中卖方一旦确认了关键条款,诸如:房价、付款方式、付款期限、交房期限等。意向金已经转为定金了。甚至可以将定金合同或居间合同视为“买卖合同”。 
弄清中介公司的责任 
    在张黔林言及该注意点时,祝满清极为认可,表示自己包括公司都在法律范围进行中介的操作。同时也提出了自己的疑问。 
    中介公司应该向买方报告与该交易有关的重大信息。包括产权人、权利限制等等。并非传统意义上的“介绍人”,更并非传统意义上的“投机倒把”。如果中介方疏于核实或故意欺骗、隐瞒而给双方造成损失也要承担法律责任。
控制贷款风险 
    很多情况下,买家是用银行贷款支付房款的。那么在交易合同中通常有在银行不放贷或者不足额放贷的情况的解决办法。那么买家一定要立交贷款的风险——银行不贷、少贷,缺少额外资金支付房款,那么买方是要承贷违约责任的。同时张黔林提醒“买家”注意在签订合同前要亲自向银行咨询贷款事宜,避免中介方“不实之言”。另外,银行只有在买家取得房产证后才会放贷给卖家,可是有时卖家会要求买家取得收件收据后银行就要放贷,如此买家的风险就增大了。买家应尽量去避免类似的问题,承担多余的风险。 
首付可能被挪用 
    如果交易的房产还未还清抵押贷款,而且卖家要用买家的首付还贷。那么买家一定要注意首付不要被挪用,最好的办法是付款的时候将首付款直接支付给卖家的贷款银行,或寻求第三方资金监管。 
通知要书面并及时 
    张黔林在阐述“买卖房屋应该注意的问题”一开始就说明了原因——二手房交易过程复杂,远比新房交易复杂得多。复杂的过程带来的是耗时长。所以在整个过程中腰及时并以书面的通知要求对方履约,这样能在将来万一需要时,法院也有据可查。 
    张黔林最后表示房屋交易,尤其是二手房交易的程序即复杂又较长。双方一定要对交易过程和所涉及的各项费用有所了解。对于中介不能偏听偏信。 
    听完张黔林律师的解释后,祝满清也表示,作为知名地产中介公司也本着诚信操作各个案例。同时对张律师表示感谢并希望有长期交流。 
    本期优房下午茶本着“沟通、交流、协作”,为买房人做提醒、提建议;为业内人士搭平台、促沟通。为买房人、中介公司上了一堂浅显易懂、操作性强的法律普及课。

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