您好,欢迎来到优房网! 请登录 - 免费注册 我要卖房 我要买房

第23期优房下午茶:新政何时休?

2013/5/31 13:25:11     来源:优房网
分享到:
摘要: “国务院已批准国家发展和改革委员会(简称:发改委)提出的逐步推进房产税改革的计划”的消息似乎使原本“三年内不开征物业税”的局面峰回路转,在这一千呼万唤的最后杀手锏存现柳暗花明的光芒之时,却更多添了市场的担忧和变数。
         “国务院已批准国家发展和改革委员会(简称:发改委)提出的逐步推进房产税改革的计划”的消息似乎使原本“三年内不开征物业税”的局面峰回路转,在这一千呼万唤的最后杀手锏存现柳暗花明的光芒之时,却更多添了市场的担忧和变数。虽然离最后确定还有漫长的征程,但比起之前人心惶惶、忐忑不安之情,现今总算是能对未来做一个现实的预期了。人们依然疑惑的是为何对于征收房产税一事政府始终如一片密云般遮住身后乳白色的皎洁明月,并且一直未有发言人或文件之类官方的表态,只是零星的由那些不具备立法资格的委、部的相关人员十分义正言辞的做一番表态,而事实证明这些表态既没有真实与可靠性,同时之间还自相矛盾。直至5月31日公布《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,才模糊的了解了政府是否希望继续在该领域有所作为。 
    
        而当即将木已成舟的情势下,现在更多的是对征收的实际办法的迷茫,中国幅员之辽阔、人口之众多、情况之复杂使制定要比决定引起更多的非议:套数的多少、房屋的大小,按套还是按平方算,自己申报还是上门催缴,房产的评估如何实施,经济困难无法上缴的怎么处理……总之,政府所要面对的是更多的困难以及利益的权衡,况且,在确定税基时,以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估,必然包含土地的价值。而在我国城市土地国有制度下,物业持有者掌握的仅仅是土地使用权,法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金之内。因此,房产税扩征至住宅领域,显然需要划分“房产”和“地产”。税基评估应当剔除国有土地涵盖的价值,才能避免重复征缴等问题。现实将更多的考验政府在平抑房地产热潮中的权衡力,从宏观的形势到微观的税收办法,两全其美是困难的,或许这也是房产税始终难产的诱因之一。 

        另一方面,“国十条”推出后虽然房地产价格没有出现明显的下跌,但成效还是显而易见的:商品住宅成交量创已5年来新低,5月上海楼市成交量也巨幅下降。今年5月,上海市新房累计成交面积30万平方米,环比4月大幅萎缩70%;新房成交均价22338元/平方米,环比4月微跌2.6%。在去年至今年上半年疯狂的土地市场上,上海市规划和国土资源管理局今年推出的历史上最大规模的土地出让活动正在逐渐失色,目前105幅地块仅有28幅有预申请人,15幅土地将延期出让,4幅地块甚至将终止出让。此外在供应方面,有统计显示,今年5月原计划有96处楼盘开盘,实际开盘的项目仅为46个。 

        温家宝总理在今年年初所提出的是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”,从上海的实际情况看,这一目标是达到了。上海的房价从数据上看已经开始下跌,超出了温总理“遏制过快上涨”的预期。从该层面而言,房产税的推出显得并不急迫,而如若推出后的实际效果不如想象的那样明显,没有后顾之忧的脱缰野马会奔向何方谁也无法预知,只是审慎的同时还需让各方了解情况,稳定的局面对经济长久的发展才是最有利的。 

       稳定才是最好的房地产调控 

        嘉德伟业董事长孙兵表示此轮调控的本质是政府和开发商的博弈,要看他们认为房地产的水分挤掉多少是合适的,如果他们认为到位了,那么本轮调控也就到位了。在他个人看来,30%是一个合理的界限。 

       汉全机构总经理熊俊辉认为过去的多次调控虽然看似猛烈,口号一次比一次响亮,但其实“狠招”并不多,造成反弹太快。本次的调控整体看来有“一实一虚”:实的是政府决心抑制今年房地产的投机性过盛问题;虚的是要将房价降下来,就上海而言,中心城区的议价空间较小,但中外环自08年来上涨的30%存在去化的可能。 

       在赢佳策略总经理杨健看来此次调控,根本上起到了银根收紧的作用,使调控之后的市场观望氛围浓厚。能否最后成功的使房地产行业合理、稳定、有序的发展,关键在于看政府到底要解决什么问题,对“居者有其屋”的理解是否都要有产权。政府建设经济适用房,但过高的门槛和价格以及苛刻的条件使得这一民生措施并不得人心。他认为所有调控措施关键是到最后不应半途而废,并且让市场发生更大的调节作用。 

       纯高地产常务副总经理宋毅认为中国的房地产自十年前就开始调控,但到目前的所有政策都是头疼医头,脚疼医脚。四万亿的投资进入市场需要的是与实物的对冲,国外有多种途径可以用于投资,但在中国的对冲主要是固定资产,房地产作为最为稳定的资产投资对象,自然而然受到最大的冲击,由此造成了房价的猛涨,最后反映的实质变成了通货膨胀问题。他认为普通百姓买房并不是期望房子能涨,只是认为它是最保值,最稳定的,不会无谓的造成损失。对于目前的中国而言,解决房地产过热的问题还需靠改变投资渠道单一的现状来缓解,打通股票渠道、内需渠道、进出口渠道,不要让千军万马只往一个口流,这样才能化解房地产的矛盾。同时他表示房地产商品房市场的调控问题如果变成完全的市场化会更合理。正是因为政府政策调控的频繁造成对未来的不可预知性,因此投资者便抓住现有的机遇进行炒作,使原本正常合理的市场转向另一端。 

    房产税开征危机重重 

       谈及眼下最受关注的房产税问题,盈通投资机构董事长汪攸表示:“房产税对房地产长期一定有益,但政策的推出必须要在对的时间、对的地点和对的人的情况下才发挥效益,中间有一个环节不对,就不能起到应有的效果。”他认为才房产税的推出上法律问题会显得尤为突出。法律的原则是过往不咎,过去政府鼓励百姓购房造成现今,单就上海而言,家庭户均房产拥有在2.5套左右,无论是按套还是按平方计都会给普通百姓造成极大的负担。而如果现在对过去的购房征收房产税又违背了既往不咎的原则,这会造成是政府违法,而不是公民违法的困局。由此,他认为房产税在未来一定只会是试点,不可能在将来全国推行。 

       另一方面,汪攸还认为房产税法律的颁布还涉及出处的问题,因为从目前来看,该法律无需在人大获得通过就会颁布,这有违人大作为立法和解释机构的国家宪法规定,因此,他认为房产税的出台还存在“造成中国国家的政治体制发生新一轮变革的危险。” 

       政策的此一时彼一时,缺乏稳定性只会增添更多的不确定因素,是房地产行业的发展趋向现实,造成提前透支市场,寅吃卯粮的局面。最理想的局面便是政府只管做好民生保障房屋的建设,让市场自行调节商品房的供求与价格,形成一个良性的竞争与循环。 

       优房传媒集团总裁李晓最后总结认为,房地产的调控依然没有在根源上解决问题,09年涨的过于厉害,08年的太过萧条使市场波动过大。而去年的大好形势使房地产开发商的开工量较大,会让下半年的供应量偏多,因此经过今年的调整,明年又会重新起来。在未来的十二至十八个月的调整期间内。大型开发商将以稳为主,将鲜有新楼盘开卖,多以小幅回笼资金为主,在富余的情况下趁现在价低拿地;小开发商则会把工期拉长,楼盘也不会急于开卖。孙兵认为对于开发商而言“有钱,就撑;没钱,找人一起撑”是最好的解决之道。

网站简介 - 设为首页 - 联系我们 - 免责声明 - 网站合作

热线电话:400-115-1890 客服邮箱:kefu@uuufun.com.cn

地址:上海市黄浦区西藏南路889号4楼 Copyright © 2009-2014 www.uuufun.com Inc. All rights reserved

上海优房科技股份有限公司版权所有 沪ICP备14027096号-1

更多资讯内容
请关注优房网官方微信公众号uuufun-yf
扫一扫,微信加关注!
优房网微信公众号-扫一扫加关注