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第21期优房下午茶:新政对上海楼市的影响

2013/5/31 13:40:31     来源:优房网
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摘要: 由优房中国房地产研究中心主办的第二十一次优房下午茶于日前在中国指数研究院举行,本次下午茶的主题为“新政对上海楼市的影响”。


下午茶现场
 
         由优房中国房地产研究中心主办的第二十一次优房下午茶于日前在中国指数研究院举行,本次下午茶的主题为“新政对上海楼市的影响”。此次邀请的家并包括:中国房地产界高级经济师顾海波;中国指数研究院副院长陈晟;《楼市周刊》房地产主编韩宏;东方证券;上海中原地产研究咨询部高级经理马冀;凯迪集团执行副总裁张义鸿等相关业内人士和专家。本次下午茶从六个角度对楼市的未来走向进行猜想和分析:二、三套贷款进一步收紧;动用临时性购房套数限制措施;加强预售制度管理;外地居民贷款以居住证为准;改革土地拍卖制度;开征住房保有税。

        自4月17日国务院发布楼市调控“新国十条”后,市场热切期盼着一轮猛烈地下调过程即时实现,各个地方政府也相继顺应号召,北京、青岛、深圳根据各自地方现状出台了地方性的意见政策,有猛药也有温和调控,上海也传出了相关政策即将出台的消息,征收房产保有税似乎已是板上定钉。而从目前调控给市场带来的影响来看似乎有那么点小动静,却远未受到实质性的打压,究竟何去何从,一切仍处于未明朗的状态。

        “新国十条”的政策颁布宣告了对贷款的全面收紧,市场的表象也迎合着这样一种预期。5月第一周上海商品住宅市场新增供应急速下滑67%;上半月一手房成交量巨幅下降72%;但成交均价上涨7%,达到24637元/平米。二手房所呈现的是大量的违约,贷款收紧使得这一过程变得漫长而繁复,外地居民的买房意愿也随着新政的颁布大受打击。然而,新政出台一月来,对楼市的调控效果似乎仅仅体现在成交量方面,成交量依旧延续前两周快速下滑趋势,商品房价格却持续坚挺,甚至还呈现加速上涨的趋势,开发商没有因为成交量的萎靡而松动价格,房价继续在高位运行。开发商和投机者与市场在进行着博弈,虽偶有打折,却似乎只是开发商所耍出的小伎俩,两方都未退却,只待更明细的细则出台。对于高端人群而言,只是增加现金流的支出并不会给他们带来过重的负担。

        房地产新政所引起的人们关于未来房价走势预期的调整,将会使住房需求方普遍产生浓厚的观望情绪。依然走高的均价却显示着投资者持续看好的预期,在这种情况下,商品住房需求会延迟释放,房地产宏观调控政策的收紧态势,使得商品住房需求保持在相对较低水平。买方之所以不愿出手,是由于政策还没有出尽,买卖双方的心理价格差距很大,这使得成交变得愈发困难。

        信贷紧缩 量跌价生


        贷款作为此次调控首当其冲的受害者直接作用在了二手房市场,李冀谈及中原地产相关数据:“目前二手房的违约率在50%—-60%,其成交量以4月17日”新国十条“颁布为分界点后半月比前半月下跌了42%。”他表示,贷款趋紧已在国有银行和外资银行得到了严格的实施,只在部分城市银行还有一定的可调空间。就其影响而言,李冀认为最大的受害者将是中低收入阶层的居民:“对高端人群而言,他们有更多的变通方法,包括财产抵押;许多作为银行私人俱乐部的VIP可以通过购买银行理财产品来获得贷款。对该类人群而言这只是一个资产配置问题,并不会产生决断性的影响。”    

        而从沪上各银行贷款的实际情况来看,各银行在此问题上有一定区别。部分在沪中资银行已经原则上暂停第三套房及以上房贷,包括工行、农行、建行等在内的上海分行对第三套房贷都有所“搁置”,招行上海分行虽未暂停第三套房贷,但首付比例和利率水平都有所提高。部分银行对于第三套房,执行首付成数提高到5.5到6成,贷款利率在基准利率的1.15到1.3倍之间的政策。外资银行方面,花旗、汇丰和渣打等外资银行在今年初还对二套房贷提供利率7.1折至7.5折,但近日汇丰银行率先表示对第三套房全面停贷,二套房贷则严格执行首付至少五成和利率至少上浮10%。贷款的严紧使楼市“高烧”略微“降温”,成交量已大幅下滑,然而价格的坚挺却又透露着另一层担忧,是否更多的刚性和改善性的需求在此番调控中被抑制。对该类人群而言,首付的提高和利率的上浮无疑增加了购房成本,而期盼的房价下滑却遥不可及,如何在打压楼市热浪的同时顾及自住需求的实际能力是房市调控避免一刀切的考虑重点。保障房和商品房要分清楚,住房和作为炒作筹码的房子要分清楚,地皮价格和建筑价格在房价中要分清楚,但是现在就像自来水:吃的和用的是不分的。

        政府决心几何 调控恐再成“空调”

        结合过去几年来的调控经验,各位专家认为本轮调控的周期在一至两年,效果肯定会显现,但有多大幅度的调整难以定夺,这一方面取决于买卖双方——购房者和开发商与投资投机者——博弈的结果,同时政府的态度和决心将左右着市场的表现。政府是否真能抛弃房地产业——这一拉动中国经济高速增长的发动机,舍得GDP的增速减缓换取社会的稳定和人民生活的安康,并籍此机遇进行中国产业结构的调整,向可持续的稳固发展迈进。


        顾海波认为房改十三年,楼市调控八年,到目前为止全部是花拳绣腿,并戏言政府所进行的相关调控其实都是“空调”,是一种“温水煮青蛙”的方式,政策根本就不到位,只是隔靴搔痒,而非对症下药。顾海波表示:“现在的楼市是把民生和居住的功能变成了金融和投机的功能,完全将二者颠倒换位,这也把中国的经济推向了边缘。房地产是中国经济未来的隐形炸弹,就看他什么时候炸,炸的越早越好、越深越好。”目前上海的房地产吸引了全世界各地的投资投机者,希望藉由这一浪潮获取财富,“全世界的资产阶级在剥削上海的无产阶级”,顾海波如此形容现在疯狂的楼市炒卖,对生活在水深火热之中的普通工薪阶层的困难给予了自己的理解。他认为现在的调控关键是看是否与民生相关联,落实民生了,就能可持续发展,那将会是快速的调整,否则将是一轮慢调。而调控的效果将取决于“保房价和保民生的博弈”的结果。


        陈昱认为此轮调控的效果如何关键在于是否能把投资需求从房地产市场中挤出,若能成功剔除,那供需关系将被扭转,房价自然就能下跌。但他对此并不乐观,认为政府并没有这样的决心,毕竟房地产业对中国经济繁荣的贡献还是相当巨大的。华燕方面表示所在的关键点就集中于政策砸向何方,是投资投机还是百姓自住。


        高房价的根源在于权力寻租,直接一点说就是腐败。如果出台的政策不能斩断寻租的利益链条,无论多重的拳都不会显示出改善民生方面的长期效果。炒房的人可以通过更多的短线买卖来规避额外的负担,而豪宅价格降50%也和改善住房方面的民生没有什么关系。真要降房价,大量建廉租房就好了(最好别建经适房──另一个权力寻租的温床),把低端刚性需求满足了,百姓的民生得到了保障,生活、工作不必瞻前顾后,那也不会使房价成为一个国家横眉冷对千夫指的众矢之的。毕竟,就算商品房涨到100万一平方,高房价也只是个经济问题而非社会问题。

        上海保有税 弥雾缭绕


        近两周来各地的调控政策细则也随之出炉,上海方面也频频传出具体的调控细则即将出台的消息,而其中最受关注的就是向部分购房者征收房产税这一项。据称,上海正考虑让符合征税条件的购房者按年支付相当于房产值0.8%的房产税。根据现有的房产税征暂行规定,房产税征收对象是经营性物业,计税基础为物业的原购买价。报导称,上海市政府还在考虑新房购置新规定等其他政策,例如限制未购房家庭每户最多购买两套住房。


        中国现行的房产税设立于有些遥远的1986年10月,是以房屋的余值(房产原值一次减除10%-30%)或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一个税种。但这一税种现在已普遍被认为过时、不符合实际情况。


        马冀认为上海有可能推出的土地保有税在实际操作中仍存在诸多困难,其牵涉面过大,并且在评估体系、标准上有许多不便之处,对这一税种他认为还有待商榷。从立法角度而言,面对物业税作为基本税种的事实,需要立法层面的解决途径,且又受制于我国房屋和土地分离的权属冲突。而要在上海新政策中推出保有税,房地产保有税首先要国家层面推出,地方才会根据国家的总指导,推出相应的保有税细则。


        针对上海市拟对住房保有环节征税的传闻,国家税务总局新闻处处长牛新文17日表示:“按照现行的规定,税收的立法权在中央,也就是说中央来定,地方去执行,地方政府没有权力出台新税种。”对于根据现有的房产税暂行条例,房产税征收对象是经营性物业,上海的方案将把多套住宅解释为经营行为。牛新文批驳称:“解释权也不归地方,对现有税种的征收范围的重新解释,是中央的权力。”


        而另一方面,房产评估又是一个庞大而复杂的工程,需要耗费大量的人力和时间,据估计,上海现有的房屋评估师需要花28年才能完成对上海全部住宅的评估。因此,寻找一个合理有效的评估方式也是开征房产保有税的一大前提。


        从实际效果而言,是否真正能对投资投机者起到抑制作用,而又不伤害到自住的普通百姓,如何做好二者之间的平衡同样十分重要。陈昱认为,0.8%的保有税的征收实际仅相当于对其加息160个基点,即一套价值200万元的住宅对其征收1.6万元。对投资客而言,和动辄百万元的房产价值相比,实在是微不足道。但对于普通百姓,这点额外的支出无疑使其在还贷压力之余又增添了沉重的负担。并且也不排除投资者会将这一支出转嫁到购房的价格中去。


        坊间也流传着上海开征保有税的消息也许只是政府希望籍此扰乱炒房者的心理,逼迫其尽快卖出手中所持有的房屋,增加市场的供应量,使供求关系得到缓解,“虚晃一枪,先表个态”,顾海波如此形容到。


        不过也有人认为保有税对房地产业的打击是可怕的,张义鸿认为保有税是现有手段中对房地产业打击最厉害的。

   
         所有一切只有等待政策出台之日才能见分晓,已经落下一只靴子的上海楼市,正等待着另一只靴子的落下。


 
中国房地产界高级经济师顾海波
 
 
《楼市周刊》房地产主编韩宏
 
 
陈昱
 
 
凯迪集团执行副总裁张义鸿

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