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杨红旭:供给侧改革与房地产去库存

2016/1/14 11:02:19     来源:编辑部
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摘要: 化解房地产高库存与供给侧改革何干?与众多行业相似,2011年以来我国住宅供应总量出现一定量的过剩,而结构上则仍有不足之处。

化解房地产高库存与供给侧改革何干?与众多行业相似,2011年以来我国住宅供应总量出现一定量的过剩,而结构上则仍有不足之处。

从区域来看,一方面,部分二线与多数三四线城市供应过剩,库存压力大;另一方面,一线城市和部分二线城市供不应求,房价仍在显著上涨。从产品来看,商办类库存压力大于住宅。住宅当中,别墅和超大户型公寓库存压力较大。另外,部分地区的保障房建设规模较大,也存在一定分配难的问题。从企业来看,全国9万多家(2013年数据)开发商,多数都处于规模萎缩、效益下滑,甚至亏损、倒闭的状态,进而导致在建项目出现难交付、停工、烂尾,或者偷工减料等现象。而少数大型优质开发商,尤其是央企,则加大拿地力度,拼抢地王,继续扩大经营,但企业利润率同样连跌。

化解房地产高库存,如果着眼于短期效果,主要还得从需求侧制定措施,比如货币、金融、财税等,刺激需求有助于消化存货。如果着眼于中长期改革,从供给侧改革考虑,则有两点建议。

一是从总量上考量。严格控制三、四线城市宅地供应,库存去化周期大于20个月,暂停供地。一线和少数库存规模小、去化周期短(低于12个月),应增加宅地供应,受制于建设用地紧张的一线城市,应加快改革,使部分工业用地转变为宅地,加大城市旧改力度,提高地块容积率。

二是从结构上考量。一线城市着力加大中小套型住宅供应量,适度控制大户型与低密度产品。少建或停建保障房和安置房,将货币化被偿和补贴,作为主要方式。收购少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前对开发企业的种种限制,引导开发企业优胜劣汰,在融资等方面加大对优质企业的支持力度,促使这些企业扩大生产力、创新产品、提升质量,更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。

 

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